Оценка незавершенного строительства
Во многих случаях незавершенное строительство рассматривается, как результат некачественно подготовленного инвестиционного проекта.
Инвесторы либо не рассчитали всевозможные риски, либо была выбрана неверная стратегия инвестиционной деятельности, и тогда возникает проблема: капиталовложения в проект уже сделаны солидные, а средств на его завершение нет.
Для того чтобы вернуть хотя бы часть из них, инвестор выставляет объект незавершенного строительства на продажу, но как узнать какова реальная стоимость объекта?
Кто проводит оценку объектов незавершенного строительства
Учитывая сложность оценки объектов незавершенного строительства в виду их многообразия, разной степени готовности и различного назначения, заложенного проектом, оценку желательно доверить специалистам.
Сегодня не трудно найти серьезную компанию, занимающуюся этим видом деятельности.
Как правило, это компании, работающие в сфере недвижимости. Специалисты компании подготовят Вам пакет документов по оценке стоимости всех затрат на строительство объекта, а также оценят возможные варианты эксплуатации объекта при завершении его строительства.
В каких случаях проводят оценку объекта незавершенного строительства
Наиболее частыми причинами, вызывающими необходимость оценки объектов незавершенного строительства являются:
— желание продать или купить объект незавершенного строительства,
— необходимость определить реальную стоимость объекта с целью решения вопросов, связанных с его дальнейшей эксплуатацией или изменения профиля использования,
— необходимость взятия объекта на баланс предприятия,
— в случае реорганизации, реструктуризации предприятия или слияния с другой компанией.
Критерии оценки объектов незавершенного строительства
Цель оценки такого объекта – это, прежде всего, определение реальной рыночной стоимости объекта с точки зрения привлекательности для потенциального покупателя и максимальной выгоды для продавца.
Не менее важным при оценке является вопрос о сроках действия исходно-разрешительной документации инженерного обеспечения объекта. Вся разрешительная документация на подключение объекта к инженерным сетям (канализация, водоснабжение, энерго- и газоснабжение) имеют срок не более 5 лет.
По истечении этого срока, повторное согласование займет немало времени и потребует дополнительных материальных затрат.
Особое место в оценке объекта незавершенного строительства отводится оценке участка, на котором он находится. Стоимость участка с точки зрения поиска вариантов наиболее рационального его использования зачастую является решающим при оценке самого объекта.
В своей работе специалист по оценке пользуется различными методами, позволяющими более точно определить рыночную стоимость объекта.
Классификация объектов
Классификация позволяет более объективно произвести оценку объекта с точки зрения перспективы доходности, то есть, определяется возможность получения дохода после завершения строительства.
Наиболее доходными являются жилая недвижимость и здания общественного назначения. При оценке таких объектов пользуются методами доходного и затратного подхода.
При оценке зданий производственного назначения определяют, к какой группе относится объект.
— первая группа (объекты практически не подлежат перепрофилированию производства),
— вторая группа (объекты, имеющие возможность размещать различные виды производств) универсального конструктивного назначения.
К первой группе объектов применим затратный метод оценки, а ко второй группе затратный и доходный.
Квалифицированная оценка объектов незавершенного строительства позволит Вам увереннее вести свой бизнес и избежать финансовых потерь.
Удачного бизнеса господа!
К сожалению, рынок недвижимости и по сей день, когда, казалось бы, кризис уже остался позади, изобилует замороженными на неопределенный срок фундаментами-каркасами многоэтажных жилых домов.
Порой застройщики легально приостанавливают строительство на некоторый период, о чем уведомляют своих дольщиков. Подобная «официальность» и искренность несколько увеличивает степень доверия со стороны покупателей жилья, однако положение их отнюдь не назовешь завидным.
Особый случай – это дома, находящиеся на последней стадии строительства. Обычно в таких ситуациях дольщики уже совершенно не беспокоятся насчет добросовестности партнеров-застройщиков. Между тем здесь тоже есть вероятность наткнуться на аферу, например, следующего характера.
На последней стадии строительства застройщики стремятся как можно скорее сдать многоэтажный дом в эксплуатацию и подписать акт ввода. Одна из причин спешки – понятное желание побыстрее уйти от огромной арендной платы за земельный участок И вот здесь будущим жильцам дома стоит удвоить внимательность: почти сто процентов такого жилья сдается не до конца завершенным. В радостной спешке собственники тоже стремятся поскорее завершить «бумажное» оформление сделки: получить свидетельство о собственности, зарегистрировать налоговый вычет и т.д.
В такие моменты недобросовестный застройщик зачастую может воспользоваться нехитрой схемой: если до сдачи многоэтажку возводили привычными темпами, то после сдачи дома в эксплуатацию строительство может просто… прекратиться.
Конечно, не всякий участник долевого строительства так просто примет незавершенное жилье. Однако щепетильных и требовательных покупателей тоже немного. Как правило, момент приемки жилья – очень долгожданный для дольщика, ведь решается вопрос с оформлением документов, регистрации по месту жительства, переездом, ремонтом и т.д. Согласитесь, такие действия любой из нас обычно планирует месяцами, а то и годами.
Дальше начинается самое интересное. Для того, чтобы зарегистрировать свои права на новую квартиру, дольщик должен предоставить в регистрационную палату два экземпляра акта приемки квартиры. Однако при подписании этого документа застройщик обеспечил владельца лишь одним экземпляром, а значит, регистрация приостанавливается. И вот во время получения второго экземпляра акта выясняется, что одновременно дольщику предлагается подписать документ о закреплении дома за определенной управляющей компанией. У дольщика при этом подозрений совершенно не возникает. Скорее, наоборот, он доволен тем, что застройщик еще и оперативно подобрал управляющую компанию. Документы для УК он обычно подписывает безоговорочно.
Дальше строительство многоэтажки может на некоторый период остановиться. За это время многие жильцы уже успеют вложить средства в ремонт. В конце концов почуяв неладное, дольщики адресуют вопросы застройщику, на что получают невнятные отговорки. Между тем продолжается сбор подписей в пользу УК.
Здесь нужно учитывать, что создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) – единственного варианта управления домом, при котором управлять им будут сами жильцы – возможно лишь в течение года после сдачи многоэтажки в эксплуатацию. Просьбу предоставить перечень дольщиков дома для организации ТСЖ застройщик не выполняет под каким-либо предлогом. Уже на этом этапе коллектив дольщиков четко начинает ощущать подвох: ведь они хотят сами «хлопотать по хозяйству» за застройщика, но тот по непонятным причинам не согласен.
По истечении года после того, как дом был сдан, если ТСЖ так и не было организовано, управляющая компания наконец окончательно берет многоэтажку на обслуживание. Внешне застройщик все это преподносит как исключительное благо для участников долевого строительства. Однако на самом деле у жильцов дома уже и нет другого выбора, кроме как согласиться на этот шаг. Ведь без надлежащего ухода незавершенный дом просто-напросто начнет разрушаться.
Затем совершенно не преследующая якобы своих интересов УК настоятельно начинает рекомендовать собственникам квартир своими силами завершить строительство дома. Затраты при этом будут распределяться между жильцами и будут включены в ежемесячную квартплату. Опять же выбора у жильцов практически нет: они могут своими силами завершить дом, опять же объединив материальные усилия, или привлечь профессиональную УК.
Итак, из кармана дольщиков таким образом на счет управляющей компании поступают весьма солидные денежные средства. При этом внешне УК вроде бы ни в 
чем и не виновата.
Конечно, далеко не всегда владельцы квартир попадаются на такую удочку: неравнодушные к судьбам собственных денег жильцы могут доказать необоснованность выставленных управляющей компанией счетов, отказаться от ее услуг вообще и организовать-таки для управления домом ТСЖ.
Надо сказать, что подобные махинации застройщикам совместно с УК особенно часто удаются в случаях с элитным жильем. Дело в том, что подавляющая часть собственников апартаментов, если и заметят, что их надувают на несколько сотен рублей в месяц, просто не захотят связываться. Да и не по статусу им из-за таких сумм в суды обращаться.
Добавим, что такая схема взаимодействия застройщиков с УК с целью обмана дольщиков отнюдь не нова. В Москве подобный «план действий» застройщиками уже отработан четко. Сейчас эта «технология» активно распространяется и в регионах России. Потенциальным дольщикам стоит быть очень внимательным при выборе компании-застройщика. Заключать договоры долевого строительства лучше с той фирмой, которая на рынке недвижимости в вашем городе работает уже не один год и зарекомендовала себя как серьезная организация с доброй репутацией
